[House]買房要注意的事

「買房要注意的事」
01、房仲要找直營不要加盟
02、服務費直營收1%，加盟2%
03、看業務員到這區域多久
04、普專店高薪低獎直營店，高專店低薪高獎加盟店
05、上內政部地政司全球資訊網查業務員是否合格
07、仲介公司要加入當地同業公會
一般約：各家房仲皆可賣，議價空間大，專任約。簽約要注意和頌
08、拿出斡旋金有可能成為A級客戶
09、apple case有時來不及po上網
10、不只看格局和採光，還看傾斜和龜裂，和動線
11、廣告中不應出現[使用面]字樣，注意違建
12、管理費有無欠繳
13、問業務員帶看過的房子別人買的成交價
14、觀察同區域的預售指標個案人潮，10~12，15~17點會最多人
15、去地證事務所調謄本，一份電子檔20元
16、有沒有土地權狀
17、要看屋主簽名的不動產說明書，裡面提到是否為凶宅、露水、違建
18、出價可用斡旋金或要約書

1. 房子的底價如何算出來? 如下公式
建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉

預售屋成本〈A〉= 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉

建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉

說明:

v 建商成本〈C〉: 土地買到的價格/坪 (第二點會解釋,這是你的彈性空間運用) + 容積率 (問代銷小姐或是上網查, 真實數據) + 售評比(about 1.6~1.7 真實數據)

v 預售屋成本〈A〉: (建商成本 + 建造成本 (一般大概是7~8萬/坪, 用材較好的會8~12萬/坪, 另外台北的豪宅又是另一種等級, 有可能會到12~20萬不等) (彈性空間運用) )* 管銷係數 (若是有代銷公司,那大概就是抓6%, 相當於房仲的利潤)

v 建商開價: 就是你的建案底價 = 預售屋成本〈A〉* 建商利潤(大約是20~30%, 這就是你的彈性空間)

舉例: 某建案 土地取得成本 NT50萬/坪, 法定容積率 =420%, 售坪比=1.6
建造材料都是冠軍牌磁磚80*80+BOSH 廚房用具 + 義大利進口衛浴, 算11萬/坪.
建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉
= 50 / 4.2 / 1.6 = 7 萬/坪

預售屋成本〈A〉= 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉
= (7 + 11) * 1.06 = 19.08

建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉
= 19.08 * 1.2 = 22.9 萬/坪

以上就是你的底價, 然後你就可以微調彈性運用空間,配合嫌惡設施,為自己爭取合理的房屋價格.

在你熟知前面的公式後,最難知道的就是土地取得成本, 我就來告訴大家,如何可以有效地算出土地成本(與適當的漲幅為何). 

2. 

V 在102 年1月以後,較簡單,可直接由實價登錄,查詢"土地" 即可.

http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

V 但是若是在102年1月以前,那可沒那麼容易. 偏偏國內的建商都會養地,實價登錄是最近這兩年的事. 所以重點就在這了.

2.1 政府有兩種地價計算,一種是公告地價,一種是公告現值. 地價 < 現值, 差異點在此.
http://www.yungching.com.tw/CB/CB040101.asp?Pkey=%7B28FDE5F9-AA88-4B65-A1F9-CF83F3268F56%7D

2.2 要算土地取得成本〈F〉, 必須要看公告現值, 公告現值是有交易時,公家機關會由交易時的金額算出土地增值歲, 所以很接近市價,但仍有一個比率,我等一下會講,如何從公告現值反推市價.

2.3 查102年以前的土地, 首先先查你要看的那塊地的地段與地號. 可以先由實價登錄->土地, 查詢那一區是那一個段與那一個地號. 或是直接查詢地方除遂務局地價遂課,請他們告知你.

2.4 接下來,要確認此地真正坪數,以利我們街下來要查尋公告現值. 此坪數,要問代銷小姐or Google. 問到後,請改成平方公尺 , 1坪=3.3 平方公尺

2.5 用google 查尋某某市公告土地現值, 現此我以高雄市為例.
http://landp.kcg.gov.tw/KCGQuery/lcaap030f.jsp

輸入剛查到的地段,地號則用000~999 當range , 下去查. 

2.6 接下來就可以看到許多地的公告現值,且是最近的一次103/1. 可是有很多,怎麼找?

答案很簡單,就拿剛剛要你問代銷人員的土地坪數,轉出來的平方公尺一個一個對.舉例,下圖為我的地基圖. 面積,方向正確. 它為每平方公尺NT$67720, 乘以3.3 (坪換算單位) , 為每坪 NT 223,476 元

歷年公告土地現值及公告地價

http://www.land.moi.gov.tw/pda/content.asp?cid=14&mcid=194

2.7 上述為政府的公告土地現值價錢,但與市價有一定比率. 所以我門要反推回去市價, 還好公部門有提供此推比率表.
http://www.land.moi.gov.tw/pda/content.asp?cid=14&mcid=194

選擇（二）歷年公告土地現值及公告地價占一般正常交易價格百分比統計表, Or http://www.land.moi.gov.tw/uploadpic/uploadpic-478.pdf

看到103 年度, 高雄市 現值與市價比率 為87.95%, 所以, 剛剛我門的現值為每坪 NT 223,476 元, 市價應為 223,476*100/87.95 = NT$ 254094

2.8 如上所述, 你已經算出每年一月的市價為何, 但是可能你現在並不是一月,所以會有漲幅. 但是這地方可能有漲幅,也可能沒有漲幅.所以概略一循如下原則.
2.8.1 政府算出市價後,若是它要爭收,會加四成. 也就是NT$254094*1.4 = NT$ 355731, 建商一般也都是如此算 , 也就是若無特殊原因,這四成就是你的彈性空間.

2.8.2 但是若是有View, 如興富發的正高雄美術館那塊地(華人桂冠), 它就不只四成. 它那塊地會有view + 正大馬路邊 , 所以它是市價*3 , 你可以用剛剛原則去查那一塊地,市價約百萬,但實價登錄為3百萬, 差3 倍

2.8.3 若是有view, 但是市對面房子,應該不算1 倍. or 0~1. 任你定義.若是正馬路or 交通建設如捷運/鐵路/輕軌 , 則有1 倍. 如明誠四路某一塊地,市價算出為NT50萬,但實價為NT100萬,差1 倍

以上就是全文,希望對正在買房子的朋友有幫助.